楼书“失约”引发集体诉讼_广东泰旭律师事务所

楼书“失约”引发集体诉讼

发布时间：2016-07-28 17:14| 阅读:次

日前，河南郑州市金水区人民法院审结一起业主集体状告开发商违约赔偿一案，认定被告河南新明辉置业有限公司（以下简称新明辉）在开发销售郑州明辉城市花园项目期间，以售搂宣传说明书的形式公开向社会承诺“一层架空，用于配套设施建设”等相关内容，后未经业主同意将一层封闭建房出售，属于违约行为，依法判决被告新明辉恢复明辉城市花园２号楼、３号楼的一层架空，在小区内修建托儿所、健身房等配套设施。据了解，此判例在郑州市尚属首例，也是郑州市目前最大一宗业主集体起诉开发商案。

　　诱人承诺进楼书

　　听信宣传签合同
    １９９８年，河南新明辉置业有限公司在开发销售位于郑州市优胜南路的明辉城市花园时，以售楼宣传说明书的形式公开向社会承诺：小区“地下一层为近１０００平方米的停车库，可停放２２０辆汽车，地上１２层，一层架空，用于配套设施建设”；小区内建设“小型便利店、诊疗室、健身房”等配套设施；小区“所有公共建设均采用全方位电子监控系统（包括电梯、围墙、主要通道、地下车库、门厅等公共场所）”。

其间，３５位购房者分别与开发商签订了《商品房买卖合同》，在明辉城市花园２号、３号楼购买了住房，双方在合同中对房价、逾期付款和逾期交房的违约责任等进行了约定。一些细心谨慎的业主还各自与开发商在合同的第１８条中作了补充约定：“售楼说明书中甲方承诺的所有条款及配套设施作为合同附件与合同具有同等法律效力。若因甲方责任未能兑现，乙方有权按本合同第１２条（甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质）的约定，追究甲方违约责任（停车位数量除外）。”之后，３５位业主相继入住明辉城市花园。

　　开发商擅改设施

　众业主集体诉讼

　　业主入住之时，该小区２号楼、３号楼的一层均为架空层，两栋楼的一层前后通透，可以自由出入。２号楼架空层陆续建成健身房、娱乐室、休闲厅等配套设施，成为业主休闲活动的场所。２００１年６月，在未经业主同意的情况下，不顾小区业主的一致反对，开发商将２号楼、３号楼一层架空层内的配套设施拆除，并将架空层封闭建成房屋，向社会公开出售、出租。２００２年７月，开发商又将小区东侧和南侧的围墙拆除，使得与小区有一墙之隔的外单位与小区连通在一起。业主们认为，开发商擅自拆除围墙，破坏了小区的原有状况，大大降低了业主的安全居住条件。

    此外，开发商还将小区地下停车库的部分车位面向社会公开出售。对此，业主普遍表示反对，认为此举导致业主们无法通过购买或者租赁的方式使用小区的地下停车位。在协商未果的情况下，明辉城市花园的３５位业主将开发商新明辉告上了郑州市金水区人民法院，提出以下诉讼请求：

  一、新明辉限期将擅自拆除的明辉城市花园小区东、南侧围墙恢复原状；

  二、履行承诺，恢复架空层建设与使用原状，限期修建有关配套设施；

  三、履行承诺，修建有关诊疗室、阅览室、围墙监控系统等配套设施；

  四、限制被告向社会销售小区地下停车位，确认全体业主对小区地下停车库享有优先购买权与承租权。

    原告据理力争

　被告提出应对

　　被告在答辩中称，其售楼宣传资料中关于“一层架空，用于配套设施建设”以及关于修建诊疗室、阅览室的宣传，内容并不具体确定，是要约邀请，不是要约，不应当视为合同内容，故对被告没有约束力。作为宣传资料的要约邀请不是订立合同的法定有效方式，被告没有与原告在《商品房购销合同》中作出明确约定，所以已经排除了售楼书中的图片及文字说明。明辉城市花园的规划中并没有围墙，当时建围墙只是为了防止闲杂人员误入施工区域。为了美观、透绿，才将围墙改建为铁艺结构，并未擅自拆除小区围墙。另外，原告也没有获得全体业主授权，不能代表全体业主要求确认全体业主对被告所有的停车位享有优先购买权及承租权。且围墙监控设施已经存在，不用再行修建。并且，将架空层封闭建房是经过了郑州市房管部门的批准同意，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

    对于被告的答辩，原告持不同意见：开发商擅自变更住宅交付条件，拆除已交付原告使用的明辉城市花园小区围墙，违反了《商品房买卖合同》的约定。建设小区围墙并保障其完好是被告的合同义务，被告擅自拆除是一种违约行为。根据建设部、公安部《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》第３条、第６条的有关规定，和被告在售楼宣传资料中的明确承诺以及双方签订的《商品房购销合同》有关约定，建设住宅小区防护墙（即围墙）是被告应当向原告提供的安全居住条件之一。况且，被告与原告签订购房合同以及原告入住之时，明辉城市花园小区的围墙已经建成，被告已经以实际履行的事实向原告明示了小区周围建有围墙，且足以保障原告的居住安全。现被告未经原告同意，擅自将其改建为铁艺结构围墙，使得其安全性较原有砖结构围墙大大降低，不符合安全居住的要求，损害了原告的合同权利。

　　另外，被告在售楼广告中所作的承诺，属于“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，内容“具体确定”，关系到小区的公共设施，涉及全体业主的公共利益，视为被告对所有业主的承诺，应视为合同内容，对被告具有约束力。

    原告认为，架空层的建设，作为明辉城市花园的一个卖点，对原告作出购房决定具有重大影响，该项承诺完全符合《合同法》关于要约的规定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第３条的规定，应当视为要约。该项承诺虽未全部写入《商品房买卖合同》中，但被告在与原告签订合同及原告入住之时，已经将２号楼、３号楼一层建成架空层，且已部分建成供原告等业主休闲娱乐的配套设施。

从《合同法》的角度看，属于被告以明示的方式，对其所交付的住宅小区的居住条件与环境质量向原告作出了明确承诺，该承诺及实际交付的现状应属于合同条件，对被告具有当然的约束力。被告将已交付的居住环境破坏，属于违约行为。否则，其先行建成架空层及配套设施，在原告入住后再拆除建房出卖，则有欺诈之嫌。