二手房交易中，承租人可以争取什么权益？

发布时间：2019-10-30 16:15| 阅读:次

      李先生现在租住的房子，签订了三年合同，今年房子被王先生购买了，但租期还有十个月. 王先生在拿到房产证以后就去找李先生，主张房子已经卖给自己了，租赁合同因房东变换，已经丧失了存在的基础。要求承租人搬离出“自己”的家，自己要重新装修居住。并且王先生一纸诉状直接将承租人李先生起诉到法院要求李先生限期办理自己家并承担房产过户后承租人继续居住的房租。

李先生委托常盛律师。常盛律师以法律上明文规定的“买卖不破租赁”的概念，可以要求继续承租。新房东在承租期间无权撤销租赁合同。并指责前业主和王先生没有尊重其 “优先购买权”，就优先购买权请求原业主承担损害赔偿责任。
       王先生以：购买了房屋后就有权随时要求承租人李先生搬离，才与前业主签订了合同并办理了过户手续。
法院依据上述法律规定，判决租赁协议有效，最终经法院斡旋，李先生与王先生达成调解协议，王先生补偿承租人10个月房租租金，承租人限期搬离房屋。但因为王先生在购买房屋时前业主未告知其租赁关系事实，只是王先生自主认为购房后有权要求李先生搬离，因此在与王先生的交易行为中前业主不存在过失行为，需承担不利的法律后果。对承租人的补偿只能王先生自己承担。
李先生还以前业主在房屋出售中没有尊重其 “优先购买权”，就优先购买权请求原业主承担损害赔偿责任.向法院起诉房东未通知他就和王先生签约无效.
       前业主在出售房屋前未在合理期限内告知承租人，侵犯了承租人的优先购买权。李先生有权利依据相关法律规定向房东主张经济赔偿。。最终房东与承租人达成了调解协议，房东返还其三个月的租金，以作为未在合理期间内通知承租人的经济赔偿。

关于承租人优先购买权
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持
《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。
 
(1)仅限于房屋租赁场合;
 
(2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。
 
(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;
 
(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者.